파월 미 연준의장이 올해 기준금리 인하를 예고하며 그동안 고금리 환경에 부진했던 리츠주에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
그중에서도 오늘은 물류섹터에 특화된 ESR켄달스퀘어리츠에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
최근 주가 반등 조짐을 보이고 있는 ESR켄달스퀘어리츠의 보유자산부터 주주 구성, 주가와 배당금 현황과 향후 목표주가 가지 상세하게 알아보도록 하겠습니다.
목차
- 서론
- ESR켄달스퀘어리츠 주요 자산
- 최근 주가 및 배당금 현황
- 실적 분석과 리파이낸싱 전략
- 물류센터 시장 변화 및 기회
- 목표주가 및 투자 매력
- 결론 및 주가전망
ESR켄달리츠 주요 보유자산
2020년 12월 23일 상장된 ESR켄달스퀘어리츠는 국내에서 유일하게 물류섹터에 집중 투자하는 상장리츠(Real Estate Investment 부동산 투자신탁)입니다.
리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 투자상품입니다.
ESR켄달스퀘어리츠의 주요 포트폴리오로는 고양, 부천, 용인, 이천에 위치한 물류센터들이며 쿠팡, CJ 등 대기업들이 임차인으로 구성되어 있습니다.
주요 주주 및 특성
ESR켄달스퀘어리츠의 최대 주주는 캐나다연금투자위원회(CPPI) 리얼에스테이트 홀딩스로 보통주 지분율 24.85%를 보유하고 있습니다.
CPPI는 캐나다 연기금 자회사로 안정적인 재정운영을 통해 가입자들에게 안정적인 연금 지급을 목표로 합니다.
기타 주요 주주로는 ESR켄달스퀘어 리츠 홀딩스, 이에스알켄달스퀘어, 켄달스퀘어리츠운용, 그리고 신한은행(이지스자산운용) 등이 있으며 지분율은 각각 6.42%, 3.84%, 0.70%, 5.62%입니다.
최근 주가 및 배당금 추이
2023년 3월 7일 종가 기준 ESR켄달스퀘어리츠의 주가는 4210원으로 3년 전 공모가 5000원 대비 하락한 수치입니다.
최근 3년간 물류센터 과잉공급에 따른 시장침체가 주요 원인입니다.
그럼에도 불구하고 ESR켄달스퀘어리츠는 연 2회 배당금을 지급하며 투자자들의 신뢰를 지키기 위해 노력하고 있습니다.
지난해 기준 ESR켄달스퀘어리츠는 보통주 1주당 272원의 배당금을 지급했습니다.
현재 주가 기준으로 볼 때, 연 배당률은 6%대 중반으로 향후에도 회사는 이러한 배당수익률을 유지하기 위해 노력하겠다고 밝혔습니다.
최근 실적 분석
사업운영수익(FFO)과 조정된 FFO(AFFO)
ESR켄달스퀘어리츠의 2023년 사업운영수익(FFO)은 563억 원으로, 전년 대비 6.4% 증가했습니다.
더 인상적인 것은 조정된 FFO(AFFO)가 693억 원으로 31%나 증가한 것으로 나타났습니다.
이러한 수치는 리츠의 실적과 배당 능력을 보여주는 중요한 지표입니다.
* FFO와 AFFO란?
FFO는 당기순이익에 감가상각비를 더하고 자산 매각 차익을 빼는 수치로, 리츠의 임대수입과 관련된 실제 수익성을 나타냅니다.
AFFO는 FFO에서 임대료 증가분을 더하고 유지보수 비용을 빼, 보다 정확한 현금 흐름을 보여줍니다.
이 두 지표는 투자자들에게 리츠의 실제 수익력을 평가하는 데 있어 중요한 도구입니다.
순영업소득(NOI)의 성장
2023년 운용수익은 1245억 원으로, 전년 대비 약 4.1% 증가했습니다.
이는 임대료 상승 및 자산 편입으로 인한 결과로, 상반기에 자산을 매각했음에도 불구하고 하반기에 새로운 자산을 편입하여 외형 성장을 이뤘습니다.
순 영업소득(NOI) 역시 1059억 원으로 2.7% 증가했는데, 이는 부동산의 총 운영 수입에서 운영 비용을 뺀 금액입니다.
NOI의 성장은 부동산의 효율적인 관리와 운영 능력을 나타내는 지표로 볼 수 있습니다.
자본 재활용 전략 "쏠쏠하네"
올해 ESR켄달스퀘어리츠는 3380억 원의 리파이낸싱, 즉 자금 재조달 과정을 앞두고 있습니다.
그럼에도 불구하고 연간 배당금(DPS)은 274원으로 전년 대비 약 0.7% 증가할 것으로 전망됩니다.
지난해 임대료 인상 효과와 전체 임대계약의 20%가 재계약되었으며 평균 18% 인상률을 기록했습니다.
또한 이천에 물류센터의 신규 편입과 기존 센터의 매각차익 지급이 이익 증가에 기여할 것으로 예상됩니다.
물류센터 시장의 변화와 기회
물류센터 시장에서의 공급과잉 우려는 오랫동안 투자자들 사이의 주요 관심사였습니다.
그러나 2024년 수도권 A급 물류센터의 공급 예정 면적이 전년 대비 약 28% 감소할 것으로 예상되며 침체 우려가 다소 해소되고 있는 추세입니다.
인플레이션의 영향으로 인한 장기 미착공화 현상과 인허가 유효기간의 제한으로 인해 공급 예정이 축소되었기 때문입니다.
이러한 상황은 특히 ESR켄달스퀘어리츠가 주력하는 동남권 시장에서 자산 가치와 공실률 개선을 기대하게 합니다.
목표주가 상향 조정
ESR켄달스퀘어리츠를 커버하는 증권사는 신한금융투자 1곳으로 지난 2월 29일 목표주가를 6000원으로 제시했습니다.
현재 주가 대비 약 42.5% 상승여력이 있다는 평가입니다.
결론 및 주가 전망
현재 ESR켄달스퀘어리츠의 투자매력은 저평가 국면이라는 점입니다.
밸류에이션 매력이 강조되는 P/NAV(주가 대비 순자산가치 비율)은 0.63배 수준으로 보유자산 대비 주가가 지나치게 저평가되었다는 것을 알 수 있습니다.
자본 재활용 전략을 통해 4%대 Cap-Rate(자본화율)의 자산을 매각하고 6%대의 높은 자산을 편입한다는 계획을 밝히기도 했습니다.
1천억 원 규모의 자산 교체를 통해 특별 배당금 지급 가능성도 높아진 데다, 기존 공실률 0%대를 자랑하는 도심에 입지 한 알짜베기 물류센터의 자산매력도 금리인하기에 부각될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.
전반적으로 펀더멘탈 매력이 부각되고 있지만 단 하나 우려스러운 부분은 국내 부동산 시장을 위협하는 PF리스크입니다.
ESR켄달스퀘어리츠의 보유자산의 리스크는 적더라도 섹터 전반에 조정을 가져올 수 있을 만한 이슈이니 만큼 회사의 자산 재조정과정과 함께 관련 뉴스를 잘 모니터링하며 대응하시길 추천드립니다.
끝.
