한화리츠는 말 그대로 한화그룹의 자산을 중심으로 한 초우량 스폰서 오피스 리츠로서 부동산 투자 신탁의 일종입니다.
초우량 스폰서란 매우 높은 신용도를 가진 기업이 리츠(Reit 부동산 투자 신탁)를 후원한다는 뜻이며, 오피스 리츠는 주로 사무용 건물에 투자하여 임대수익을 올리는 투자신탁을 말합니다.
이 글을 통해 한화리츠의 배당금과 리파이낸싱 전략을 알아보고 향후 배당 전망에 대해 알아보겠습니다.
목차
- 서론
- 한화리츠 전략 및 경쟁력 분석
- 주가 흐름 및 경쟁사 분석
- 최근 배당금과 향후 배당전망
- 최근 운용성과 및 자산 편입시기
- 리파이낸싱 전략과 기대
- 결론 및 주가 전망
한화리츠 전략 및 경쟁력 분석
한화리츠는 고금리 시기에 출시해 여타 다른 리츠와 차별화된 위치를 차지하고 있습니다.
향후 리파이낸싱을 통해 자금 조달비용을 낮춰 높은 수익률을 제공할 여지가 크다는 장점을 가지고 있죠.
금리가 하락할 경우 배당수익률이 더욱 상향될 여지가 있어 미 기준금리 인하가 예정되어 있는 시기에 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다.
주가 흐름 및 경쟁사 분석
한화리츠의 주가는 현재 5100~5200원 대를 유지하고 있습니다.
최근 해외부동산 부진으로 인해 다른 상장리츠들이 액면가 이하로 추락해 부진을 겪는 것과 다른 모습입니다.
경쟁사 주가수익률을 살펴보면 12개월 기준 KB스타리츠(-8.89%), 마스턴프리미어리츠(-16.85%) 대비 한화리츠가 우세한 성과를 기록했습니다.
코람코더원리츠는 14.32%를 기록했지만 워낙 부진했던 주가흐름에 최근 회복세를 보이고 있는 모습입니다.
한화리츠 최근 배당금 분석
한화리츠는 연 2회 배당금을 지급하는데 4월과 10월에 실시하며 향후 5년간의 연평균 배당 목표 수익률을 6.85% 수준으로 설정했습니다.
한화리츠는 지난 12월 제4기 사업연도에 대한 배당금으로 주당 158원을 결정했습니다.
이는 상장 당시 약속한 금액과 동일한 수치로 몇몇 리츠가 배당금을 줄이는 배당컷을 단행한 것과 달리 굳건한 배당정책을 고수하고 있습니다.
연환산 시가배당률은 6.2%로 양호한 기록입니다.
한편 한화리츠는 제11기(2026년 10월~ 2027년 4월)에는 주당 배당금을 202원까지 늘려 8% 대의 배당수익률을 목표로 하고 있습니다.
이러한 계획은 투명성을 높이고 리츠 투자의 가치를 높여 주가에도 긍정적인 영향을 할 가능성이 높습니다.
한화리츠 최근 운용성과
한화리츠는 최근 3기 운용에서 이자비용을 줄여 수익성을 높였습니다.
2022년 10월 붙 2023년 4월까지 기간 동안 당기 순이익을 123억 원에서 28억 원으로 두 배 이상 증가시켰습니다.
브릿지론을 포함한 대출금을 상환함으로써 자금 부담을 줄인 전략이 주효했습니다.
한편 한화리츠는 2022년 말 5.57% 가중평균 All-in 금리로 자산을 매입해 대출을 받은 바 있습니다.
이때 차입금의 만기 구조를 1년물 1100억 원, 2년물 1100억 원, 3년물 1076억 원으로 균등하게 분산시켰습니다.
향후 금리인하가 진행될 경우 유연하게 대처해 수익성을 늘리기 위한 것으로 보입니다.
특히 1년물은 고정금리로, 2년물과 3년물은 변동금리로 차입함으로써 금리인하시기 수익성을 높일 수 있도록 설계했습니다.
고금리에 자산편입은 지체
지난 2023년 11월 기존 차입금에 대한 리파이낸싱을 완료하며 신규 차입금을 1200억 원으로 높였습니다.
이 과정에서 100억 원이 운전자금 목적으로 추가되었고 변동금리 조건도 조정되었습니다.
그러나 금리 하향 조정의 속도가 더뎌지면서 한화리츠의 자산 편입 시기는 다소 늦어지고 있습니다.
한화리츠는 앞으로 서소문 신설동 사옥, 서초 및 여의도 한화금융센터 등 약 2.5조 원의 자산을 편입할 예정이며, 이들 자산에 대한 우선매수 협상권을 보유하고 있습니다.
결론 및 주가 전망
한화리츠의 주가는 여타 다른 리츠들이 고금리 여파에 액면가 이하로 떨어질 때도 굳건히 5000원 이상을 유지하며 방어력을 보여주고 있습니다.
한화그룹의 자산을 편입함으로써 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 장점이 있기 때문입니다.
대표적으로 한화손해보험 여의도 사옥과 서울 노원구, 경기 안양, 부천, 구리에 위치한 한화생명보험 사옥 4곳을 편입하고 있습니다.
이들 자산의 68.2%가 한화그룹 계열사에 장기 임차되어 있습니다.
또한 한국장애인고용공단, 국민연금, 삼성카드, 삼성화재 등 대기업과 공공기관이 주요 임차인으로 있어 공실률이 낮다는 장점을 지니고 있습니다.
한편 고금리 환경에 리츠를 출범한 만큼 향후 리파이낸싱을 통한 이자 비용 감소로 수익성 증가도 예상됩니다.
현재 차입금의 약 60%가 변동 금리로 이뤄진 만큼 향후 금리 인하가 현실화될 경우 이자 비용 감소를 통해 배당 수익률을 높일 수 있는 여력이 크다고 볼 수 있습니다.
한편 한화리츠는 향후 한화그룹이 보유한 코어 오피스 자산을 순차적으로 매입해 리츠규모를 확대할 예정입니다.
회사의 계획으로 보면 2025년~2026년에는 프라임, A등급 오피스 자산을 추가로 편입해 배당의 안정성을 더욱 강화할 예정입니다.
현재 한화손해보험 사옥 두 곳과 한화금융센터 두 돗에 대한 우선매수협상권을 보유 중이며, 이들 자산의 추정 가치는 약 2조 5000억 원에 달합니다.
향후 3년물에 대한 리파이낸싱을 올해 진행할 가능성도 열어두고 있으니 회사의 움직임을 잘 살피고 향후 주가와 배당금 업사이드를 판단하시길 추천드립니다.
끝.
