삼성FN리츠는 2023년 4월에 상장된 기업 스폰서 리츠로, 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 그 수익을 배당 형태로 투자자들에게 분배하는 투자신탁입니다.
삼성FN리츠는 국내 상장 리츠 중 유일하게 GBD(강남 비즈니스 지구) 권역에 100% 실물자산을 소유하고 있습니다.
주요 기초자산으로는 GBD 권역의 대치타워와 CBD(중앙 비즈니스 지구) 권역의 에스원 빌딩이 있습니다.
이 글을 통해 삼성FN리츠의 최근 배당금과 실적발표 유상증자 내용을 살펴보고 향후 주가 전망에 대해 알아보도록 하겠습니다.
목차
- 삼성FN리츠 주요 주주 및 결산일
- 삼성FN리츠 주가 흐름
- 삼성FN리츠 배당금 추이
- 금융 비용 절감 및 실적 개선세
- 첫 유상증자 발표
- 삼성화재 판교사옥 임차 구조
- 향후 성장 전략
- 주가 전망
- 결론
삼성FN리츠 주요 주주 및 결산일
삼성FN리츠의 주요 주주로는 삼성생명(19.5%)과 삼성화재(18.7%)가 있으며, 이들은 보험사가 보유한 우량 오피스를 집중적으로 편입하는 장기 전략을 가지고 있습니다.
스폰서 리츠의 특성상, 삼성FN리츠는 계열사 중심의 안정적인 임대차 구조를 가지고 있으며 현재 임대율 100%를 기록하고 있습니다.
이는 투자자들에게 매우 안정적인 수익 구조를 제공하며, 공모가 기준으로 연평균 배당수익률은 3년 평균 5.6%에 달합니다.
또한, 삼성FN리츠는 분기 배당 리츠로 결산월은 1, 4, 7, 10월입니다.
삼성FN리츠 주가 흐름
삼성FN리츠는 지난 1년간 전반적으로 리츠주답게 박스권 움직임을 보여주고 있습니다.
지난해 10월 23일 52주 최저가인 4945원을 기록했던 주가는 올해 3월 14일 최고가인 5260원까지 상승하기도 했습니다.
이후 꾸준히 등락을 거듭하며 현재는 5100원대에 거래되고 있습니다.
삼성FN리츠 배당금 추이
삼성FN리츠는 상장 이후 총 5기의 결산을 거쳤습니다.
배당추이를 살펴보면 FY2(2023년 4월 결산)부터 배당을 시작했습니다.
FY2(2023년 4월) 주당 58원, FY3(2023년 7월) 주당 70원, FY4(2023년 10월) 주당 69원, FY5(2024년 1월) 주당 72원의 배당금을 지급했습니다.
배당수익률은 연평균 환산 4.5%(2기) 시작해, 5.5%(3기), 5.5%(4기), 5.7%(5기) 수준으로 나타났습니다.
금융 비용 절감 및 실적 개선세
삼성FN리츠는 금융 비용 절감을 통해 FY 3(2023년 7월) 실적이 흑자 전환했습니다.
이는 IPO 당시 사측의 계획을 상회하는 성과입니다.
두 자산의 담보대출은 CD91+110bp의 변동금리 구조로 되어 있어 상반기 CD금리 하락의 영향을 반영했습니다.
2023년 하반기 시장 금리가 상승했으나, 10월 말 대치타워의 127평에 해당하는 공실이 해소되어 임대율 100%를 달성하게 되었습니다.
이를 통해 기존 대비 연 2억 원의 임대수입이 증가하여 금융 비용 변동 영향을 상쇄할 것입니다.
FY 2~3의 배당은 자본 전입을 통해 지급되었으나, 올해 중으로 시장 금리가 안정될 경우, 2년 내 자본 전입 없이 실제 수익을 통한 배당 지급이 가능해질 것입니다.
첫 유상증자 발표
2024년 7월 26일, 삼성FN리츠는 삼성화재 판교사옥 편입을 위한 유상증자 계획을 발표했습니다.
유상증자 규모는 665억원으로 현재 주식 수의 18%에 해당하여 큰 부담은 아닙니다.
스폰서의 지분율이 39%라, 실제 공모를 통한 유상증자 금액은 400억 원으로 환산됩니다.
예정 발행가는 주당 4,764원으로 할인율 5%이며, 9월 9~10일 구주주 청약, 20일 납입 일정으로 3분기 클로징을 목표로 하고 있습니다.
=> 삼성FN리츠 첫 유상증자 이슈 분석 최신 리포트 보기
삼성화재 판교사옥 임차 구조
삼성화재 판교사옥은 ‘판교 ICT융복합 R&D 허브’에 위치한 연면적 5,240평의 오피스입니다.
매입가는 1,259억원, 평당가 2,400만 원으로 환산됩니다.
이는 2021년 이후 판교 지역 거래 평당가를 약 10% 하회하는 가격이며, 자산의 수익률을 나타내는 cap rate는 4.4%로 환산됩니다.
현재 한화시스템이 100% 임차 중이며, 판교 권역의 오피스 공실률은 장기간 1% 미만을 유지하고 있어 안정적인 자산입니다.
해당 자산의 임대차 계약 만기는 2029년이며, 매년 3%의 임대료 인상(에스컬레이션)이 적용됩니다.
2025년 평당 8.5만원의 임대료가 적용되며, 현재 판교 권역의 평균 임대료는 8.0만 원입니다.
향후 성장 전략
삼성FN리츠는 2023년 4월, 고금리의 절정에 상장하여 약 14개월간 외형 확장보다 내실 있는 운용에 집중해 왔습니다.
IPO 편입 자산인 대치타워와 에스원빌딩을 비롯하여 이번에 편입 예정인 삼성화재 판교사옥의 담보대출 금리는 CD+1.1%로 유사 리츠 대비 낮은 수준입니다.
설립 초기 차입금 결정 금리는 CD금리를 반영해 4.02%에서 실행되었으나, 이후 시장금리 하락을 반영해 꾸준히 하락하여 2024년 4월 기준 3.7%로 30bp 이상 하락한 상태입니다.
최근 시장 금리가 안정세라 배당 상승 여력이 있습니다.
주가 전망
삼성FN리츠의 주가 전망은 긍정적인 요소와 부정적인 요소가 공존합니다.
긍정적으로는 안정적인 임대 수익 구조와 전략적 자산 확장을 통한 성장 가능성이 주목받고 있습니다.
특히, 삼성화재 판교사옥의 안정적인 임차 구조와 판교 지역의 낮은 공실률은 리츠의 수익성을 강화할 것입니다.
반면, 부정적인 요소로는 시장 금리 변동에 따른 금융 비용 변동 위험이 있습니다.
또한, 부동산 시장의 전반적인 침체나 경제 불황 시 자산 가치 하락의 가능성도 배제할 수 없습니다.
이러한 부정적 요소들은 주가에 일시적인 하락 압력을 가할 수 있습니다.
삼성FN리츠는 비유하자면 마치 잘 가꾼 정원과 같습니다.
정원의 나무들이 꾸준히 자라면서 열매를 맺는 것처럼, 리츠의 자산들이 꾸준한 임대 수익을 창출하며 배당을 제공합니다.
그러나 정원도 때때로 태풍이나 가뭄 같은 외부 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다.
이처럼 시장 금리 변동이나 경제 불황과 같은 외부 요인이 주가에 영향을 미칠 수 있습니다.
투자의 대가 워런 버핏은 "시간을 들여 투자하는 자산은 그 가치를 보존하고 증대시킨다"라고 말했습니다.
삼성FN리츠 역시 장기적으로 안정적인 자산 운용과 배당 수익을 통해 투자자들에게 꾸준한 가치를 제공할 것으로 기대됩니다.
결론
삼성FN리츠는 안정적인 임대 수익과 전략적 자산 확장을 통해 장기적인 성장 가능성을 보유하고 있습니다.
시장 금리의 안정세와 더불어 배당 수익률 상승 여력이 있어 긍정적인 주가 전망을 기대할 수 있습니다.
그러나 시장 금리 변동 및 경제 불황과 같은 부정적 요인들도 고려해야 합니다.
삼성FN리츠에 대한 투자는 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 기대할 수 있는 좋은 선택이 될 것입니다.
따라서, 삼성FN리츠의 주가 전망은 긍정적이면서도 신중한 접근이 필요합니다.
투자자들은 "지혜로운 자는 위험을 알고 대비한다"는 속담을 명심하며, 장기적인 안정성과 단기적인 변동성을 모두 고려한 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.
